您现在的位置是:首页 > 28365体育在线备注

28365体育在线备注_澳门云顶娱乐app官网

2020-07-12澳门云顶娱乐app官网57537人已围观

简介28365体育在线备注在成熟的运营体系的运作下,凭借团队优秀的配合能力、众多宣传渠道和高效的网络服务,快速的成为亚洲顶级的娱乐网址。

28365体育在线备注世界领先的网络博彩集团之一。立即注册享有高达30%首存红利,周返水最高0.5%,无上限。1958年,郭得胜与冯景禧、李兆基等8人合组永业有限公司,开始向地产业发展。1963年,郭、冯、李“三剑侠”为了扩大经营,将永业结束,各投资100万元创办新鸿基企业有限公司,郭任董事会主席,冯、李分任副主席,当时员工仅10余人,规模很小。而“新鸿基”的命名,则分别取自冯景禧的新禧公司的“新”,郭得胜的鸿昌合记的“鸿”及李兆基的“基”。(3)加剧社会的贫富悬殊,成为香港社会不稳定的重要因素。高地价、高楼价、高租金以及地产业的高利润,加剧了香港社会贫富悬殊的局面。据统计,1996年香港社会达四成二的收入落入首一成的人口的口袋里,而在底部的一成人口,只拿到社会总收入的1.1%。当时,月收入10万元或以上的家庭有18万户,而月收入仅5500元的家庭已达60万户,41万人口处于赤贫,比4年前上升了4成,香港的贫富差距已达到近20年来的最高水平。这种现象,过去只出现在拉丁美洲,而不是东亚地区。由于香港缺乏有效的社会保障制度,那些没有退休金保障、自行为老来积谷防饥的人,发现他们的储蓄正逐步被高租金、高通胀吃掉。地产业对香港经济的各个主要行业都有重要影响。与地产业关系最密切的是建筑业,地产业兴旺必然带动建筑业的繁荣,而地产业的调整则首先影响建筑业的发展。如20世纪70年代中到80年代初,香港地产业持续兴旺,使建筑业也相应出现了长达8年的繁荣期,建筑开支从1975年的39.96亿元增加到1982年的247.87亿元,7年间增幅达5.2倍。然而,1982至1984年间地产业衰退,使建筑业陷入困境,开工地盘大幅减少,政府工程也因财政困难而收缩。1984年成为该业10年间首次出现衰退的年份。踏入过渡时期以后,地产市道复苏,建筑业再次获得迅速发展。1997年,建筑业的生产总值达731.39亿元,比1985年的120.38亿元增长了6倍。由此可见地产业与建筑业关系之密切。

在美孚新邨兴建的过程中,另一个后来闻名港九的高级大型私人屋邨也开始策划兴建,策划者是英资太古集团旗下的地产公司。太古集团的前身是太古洋行,主要业务是航运、贸易,1950年代收购国泰航空扩展至航空业,但对地产则一直未有沾手。60年代期间,太古还不断出售所拥有的土地,包括鲗鱼涌太古宿舍地段,后来建成“海山”、“海景”、“福昌”等挤迫不堪的白鸽式住宅楼宇,70年代初又将华兰路东侧土地脱手,结果建成皇冠车行、仁孚工业大厦、宝峰苑及惠安苑等楼宇。长实入主和黄后,即发挥其地产专长,着手筹划将黄埔船坞旧址发展为规模宏大的黄埔花园计划。其实,80年代初,和黄已开始与港府商讨重建黄埔船坞补地价问题,不过,当时地价高企,港府要求补地价金额高达14亿元至19亿元,双方一直无法达成协议。后来,香港前途问题浮现,楼市崩溃,谈判一度中止。1984年9月,中英双方就香港前途问题草签联合声明,投资者信心开始恢复,和黄即与港府展开谈判,同年12月达成协议,和黄补地价3.91亿元,另加道路建筑费2.1亿元。当时,港府之所以肯接受这个低价,是希望藉此刺激香港楼市复苏,港府总注册署署长纪信礼在接受和黄支票时表示:“该项斥巨资重建计划乃有益和有建设性,显示地产商对地产及香港将来充满信心。”在这种历史背景下,香港地产业与股市呈同步发展趋势,从1968年开始复苏,到1973年达到高峰。1968年,房地产市场上供过于求的局面开始结束。由于地产危机,发展商大幅减少投资,压缩经营,新落成的住宅楼宇单位从1966年高峰期的30 472个逐年下降,到1969年跌至7 618个,仅及高峰时期的1/4,不到十年来平均年住宅单位建成量的一半。在销售方面,从1967年到1969年期间,香港共售出私人住宅单位48 673个,远超出同期建成的单位数目34 626个。这样,以往积压的楼宇便乘势销出,令空置单位从1966年高峰期的16 389个锐减至1969年的2 342个。28365体育在线备注随着繁荣商业区从核心地带向边缘地区扩散,香港的商场、店铺市道亦有不俗表现,尤其是港岛的湾仔、铜锣湾、北角及九龙尖沙咀表现最理想。从铜锣湾区看,自从崇光百货公司开幕及时代广场落成后,该区人流量急增,吸引了不少大型连锁集团在附近开设分店,令该区店铺租金急升。1994年初,香港商铺租金在全球12个主要城市中已高居榜首。其中,铜锣湾一店铺每月每方尺租金高达3 429元。(见表5.3)铜锣湾香港大厦一个商铺,有买家出价每方尺19万元,后因业主惜售而搁置。这一阶段,香港地产市场需求畅旺,价格大幅攀升的原因,主要有以下几点:

28365体育在线备注不过,恒隆与地铁公司的合作关系并未中断。踏入过渡时期,随着地产市场的复苏,双方着手修订原来计划,将地铁沿线各站上盖从原来的商业用途修改为住宅用途,并减低补地价金额。1984年5月,太古地铁站上盖康怡花园动工,补地价3亿元,另投资37亿元,兴建9 500个住宅单位,其中2 200个为居屋单位。这个占地17公顷的大型屋邨出售时适逢地产市道好转,首批3 000多个住宅单位立即售罄。受此鼓舞,1985年7月恒隆再与新世界、廖创兴企业、万邦投资及中建企业重组财团(恒隆占60%),继续与地铁公司合作,斥资20亿元发展港岛剩余的5个地铁站上盖物业,其中补地价仅6.14亿元。是项计划包括上环果栏、海事处,湾仔修顿花园,以及天后站和炮台山站上盖物业,总建筑面积270万方尺,其中住宅楼宇160万方尺。〔13〕这是恒隆在80年代最大的地产发展项目。1950年代以来,在人口急剧膨胀、经济持续高速发展,社会对楼宇物业需求急切的历史背景下,香港地产业透过首创“分层出售、分期付款”的售楼制度、将地产公司上市集资、资产证券化等一系列制度性变革取得了迅速的发展。到90年代中后期,地产业不仅成为香港经济的重要产业之一,而且在整体经济中亦占有愈来愈重要的地位。这一时期,在种种特定历史因素的作用下,房地产市场供求严重失衡,地产物业已成为整个社会的一种看涨的金融投资以及投机工具,大量资金的涌入令地产“泡沫经济”逐渐形成。恒基兆业与新鸿基地产原来同出一系,渊源深厚,其投资策略亦相当接近,如看好香港地产业发展前景、紧扣地产市道循环的盛衰、重视维持庞大的土地储备、重视住宅楼宇的发展等等。不过,与新地相比,恒基兆业特别重视小型住宅楼宇的发展,故有“小型住宅之王”的雅称。

然而,楼市情况仍然没有好转迹象。6月23日,政府原计划有两幅新界土地推出拍卖,但当时市道疲弱,地产界人士普遍要求政府冻结卖地,结果当日政府突然宣布推出9项纾解民困的措施,包括将1998/1999财政年度预留“首次置业贷款”的36亿元增加到72亿元,希望藉此将合资格家庭从6000户增加到12000户;提供“置业贷款”的名额从4500增加到10000;免缴当年第四季度差饷等等。其中最瞩目的,就是即时停止卖地9个月。据业内人士估计,仅此一项政府库房将少收190亿元。金融风暴期间,作为香港货币金融政策的基础和核心的联击率制度首当其冲,曾先后于1997年10月、1998年1月及8月受到多次严重的冲击,其中,又以1997年10月和1998年8月两次所受到的冲击最为猛烈。尤其是1997年10月下旬,香港银行的同业隔夜拆息利率一度被扯高到280厘的历史高位,后来虽然大幅回落,但银行同业拆息利率在相当一段时间仍高企在10厘以上并大幅波动,对银行业造成严重冲击。在这种情况下,银行普遍采取“现金至上”政策,以高息吸引港元存款并审慎放款,尤其是对中长期贷款采取审慎政策,逐渐形成整体经济中的通货紧缩。地产业在香港已有悠久的历史。1841年英国占领香港后即开始拍卖土地,并逐步形成和确立香港的地权制度和土地批租制度,从而揭开近现代香港地产业的发展历史。不过,直到二次大战前,香港地产业基本上仍处于萌芽起步之中。二战至1960年代,香港人口急剧膨胀,经济起飞,“房荒”成为当时社会经济中一个严重问题。当时,新兴的地产商吴所泰、霍英东等先后提出“分层出售”、“分期付款”的售楼方式,推动了地产经营方式的革命,促进了地产业的迅速发展。及至1970年代初,香港证券市场进入空前牛市,大批地产公司纷纷借此时机挂牌上市。他们通过发售新股、配股以及将股票在银行按揭贷款,筹集大量资金发展业务。这一时期,由于人口持续增长、经济欣欣向荣以及受到中国内地实行改革开放政策的影响,香港地产市场呈现战后以来空前的繁荣景象。28365体育在线备注(1) 香港经济持续繁荣,市民收入不断增加。踏入90年代,在亚太经济,尤其是在1992年春邓小平南巡、中国全方位对外开放的推动下,香港经济保持持续繁荣,增长率平均每年达5%。1994年香港人均本地生产总值已达21 800美元,已超过英国、加拿大、澳洲,在亚洲仅次于日本及文莱。经济的持续繁荣令香港实现全民就业,市民的收入不断增加,置业及改善居住环境的欲望和能力大大提高。香港的房屋问题正逐渐从“有没有”的问题过渡到“由小而大”的问题。〔5〕然而,受到地少人多基础条件的制约,香港私人住宅单位大部分属于七、八百方尺或以下的单位。(见表5.4)市民“细屋换大屋”的行动使香港住宅房屋结构性问题凸显,对大中型住宅提出更大的需求,这就是90年代大型私人屋邨备受欢迎、售价持续攀升的重要原因。

〔14〕 吕凯君著:《恒隆投资策略转趋积极》,载香港《每周财经动向》1992年3月23日,第18页。长期以来,地产业与香港整体社会经济同步发展。尤其是经过近30年来的迅速发展,地产业已成为香港经济的重要支柱之一,在香港经济中具有举足轻重的作用,被誉为香港经济的“寒暑表”。〔7〕因此,地产业的平稳发展,符合香港经济的整体利益。(1) 卖地成绩理想,地价屡创新高。1983年,港府地政署长杜迪就曾指出,该年是香港战后以来地产市道最差的一年。这年,港府透过官地拍卖和招标的收益,仅得5.85亿元,其中官地拍卖仅1.14亿元;1984年,情况稍有改善,全年官地拍卖收入达10.67亿元,但所推出拍卖的20幅土地中,仍有3幅被迫收回。至于私营房屋方面的兴建,情况更加复杂。根据香港政策研究所的一项研究,在私人发展商的整个建屋过程中,建筑期通常只占整个过程的一小部分,而审批程序则占最多时间。一般而言,最短的发展期为5年,而最长的可延误达10年或以上。〔4〕因此,行政长官董建华在施政报告中亦指出,政府将订定一系列具体措施,简化政府在住宅楼宇方面的规划、土地和建造审批程序。(见图6.1)董建华在施政报告中并表示,为了实现在2007年底前香港七成家庭能够自置居所,以及从2005年起轮候公屋的平均时间缩短至3年,政府还将采取一系列措施,包括在未来10年至少让25万居住在租住公屋的家庭以负担得起的合理价格购买所住单位,兴建更多的居屋和夹心阶层住屋单位,设立首次置业贷款计划,协助市民自置居所,以及兴建更多的租住公屋。董建华并承诺,将在1999年前将土地发展公司改组为市区重建局,以加快市区重建。

踏入20世纪90年代,长实的气势更形宏大,它利用所收购公司的庞大土地储备,策划四大私人屋邨的发展计划,包括蓝田地铁站的汇景花园、茶果岭的丽港城、鸭脷洲的海怡半岛,以及元朗天水围的嘉湖山庄,这都是香港地产发展史上仅见的大型发展计划,四大屋邨共占地747万方尺,可提供楼面面积2 953万方尺,其中住宅单位逾4万个,总投资超过185亿元。70年代中期,香港地产受中东石油危机及世界经济衰退的影响而陷入低潮,但黄廷芳父子却在香港作出重大投资决策,购入尖东大片土地。当时,他们出价之高,令行内人士侧目,有人甚至讥为疯狂。不过,后来事实证明,尖东的发展潜力极佳,黄氏家族和信和地产不仅没有买贵了土地,而且赚取巨额利润。当时,尖沙咀区的发展,只局限于在以金马伦道方圆一哩的地区内,这里早已商户林立,十分拥挤,明显已不足应付发展中的新需求。港府为使尖沙咀的经济发展得以持续扩大,遂在60年代末70年代初在尖东进行大规模填海工程,共填得土地约17.4公顷。这些土地全部以拍卖方式售出,其中以黄氏家族及信和所购入的最多,估计接近一半。1989年1月,信和联同新鸿基地产、菱电集团,先后击败华人置业、长江实业、世纪城市、新世界发展等,以33.5亿元高价投得湾仔地王。其中,黄氏家族占4成,信和占1成,新地占四成半,菱电占半成股权。该幅土地占地7.78万方尺,每方尺地价高达43000元,已超过中区消防局地王地价,再创香港卖地的最高纪录。由于看好香港地产业长远前景,新地往往能在形势不利时期,以“人弃我取”的投资策略,紧扣地产市道循环,将每次危机视作趁低吸纳土地的良机,结果在地产高潮中赚取厚利。1982年至1984年间,香港地产崩溃,新地拥有的地产物业价格亦大幅下挫三四成,然而,新地在此期间仍大量吸纳廉价土地,到1984年6月,新地的土地储备达到1 140万方尺楼面,估计每方尺楼面地价低于200元。〔9〕1985年,地产业复苏,新地即动用10亿元购入8幅可建285万方尺楼面面积土地。新地抱着“货如轮转”宗旨,不计较个别地盘的成败得失,致力于资产负债平衡,在维持庞大土地储备的同时,又保持大量现金,因而往往处于进可攻、退可守的主动位置。

〔16〕 林惠莹、方中日著:《黄志祥谈信和“生仔”》,载香港《信报财经月刊》第5卷第1期,第30页。新地主席郭得胜,是香港地产业有名的“大好友”。80年代初,香港前途问题浮现,投资者信心不足,但郭得胜则明确表示: 毋须担心1997。他对记者指出:“对1997年新界租约问题,或地契年期问题,我们全不理会,也不用担心,因为这是(中国)政府与港府的问题,而有关政府必会为照顾我们而作出最圆满的决定。做地产商的,只要积极去干,为市民提供更理想的居所,就已尽了地产商的责任。” 〔7〕1989年北京“政治风波”爆发,香港地产市道低迷,郭得胜明确表示:“除了在内地投资之外,新地不会考虑将资金调往海外。我们的方针,依然是立足香港,在这里发展。”〔8〕28365体育在线备注到5月,新地的晓峰园和长实的盈翠半岛对撼,将减价战推上高潮。当时,新地推出青衣晓峰园160多个单位,每方尺楼面售价为4280元,但随即遭到长实的截击,长实以比市价低两成的“超震撼价”——每方尺楼面4147元推出青衣机铁站上盖盈翠半岛对撼,结果造成轰动效应,开售当天已全部售罄1300个单位,而新地的晓峰园则只售出约80个单位。新地随即部署减价反击,将晓峰园售价大幅减少一成七,并委托地产代理大规模促销。结果发生晓峰园地产代理大批汇聚中区和记大厦门口,截击盈翠半岛买家的不愉快事件,要劳动长实副主席李泽钜致电新地副主席郭炳江投诉,由新地下令撤离。此后,地产代理因抢客而发生的争执屡见不鲜。

Tags:女孩华山案宣判 365bet.cn是官方的吗 女孩华山案宣判